Guide
Le guide de la SCI pour les propriétaires.
Fonctionnement, associés, choix entre l’IR et l’IS, obligations annuelles : l’essentiel pour bien gérer votre société civile immobilière.
Les bases
Comment fonctionne une SCI ?
La SCI est une société civile dont l’objet est la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle compte au moins deux associés, qui détiennent des parts sociales en proportion de leurs apports.
Elle est dirigée par un ou plusieurs gérants, désignés dans les statuts ou par les associés. Les décisions importantes (vente d’un bien, emprunt, modification des statuts) sont prises en assemblée, selon les majorités prévues par les statuts.
Les associés répondent des dettes de la SCI de manière indéfinie, à proportion de leurs parts : c’est pourquoi la gestion et les comptes doivent être rigoureux.
Une SCI peut…
- Acheter, détenir et gérer des biens immobiliers
- Louer des logements nus ou des locaux professionnels
- Emprunter pour financer ses acquisitions
- Mettre un bien à disposition d’un associé
… mais ne devrait pas
- Louer en meublé de manière habituelle (risque d’imposition à l’IS)
- Acheter pour revendre de façon répétée (activité commerciale)
Fiscalité
SCI à l’IR ou SCI à l’IS : les différences
Par défaut, une SCI relève de l’impôt sur le revenu. Elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés ; l’option peut être révoquée jusqu’à la fin du cinquième exercice qui suit, puis devient définitive.
| SCI à l’IR | SCI à l’IS | |
|---|---|---|
| Qui paie l’impôt ? | Les associés, sur leur quote-part | La SCI, puis les associés sur les dividendes |
| Imposition des loyers nets | Barème de l’IR + prélèvements sociaux | IS à 15 % puis 25 % |
| Amortissement du bien | Non | Oui, par composants |
| Déficit | Déficit foncier imputable sur le revenu global (dans une limite) | Reportable sur les bénéfices futurs de la SCI |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers, avec abattements pour durée de détention | Plus-value professionnelle, calculée après amortissements |
| Obligations | Déclaration 2072, comptes recommandés | Comptabilité complète, bilan, liasse 2065 |
| Coût de gestion | Plus faible | Plus élevé |
Simulateur
Comparez l’impôt à l’IR et à l’IS
Une estimation simple sur une année type, pour se faire une première idée. Elle ne remplace pas une étude personnalisée.
Hypothèses simplifiées : bâti amorti sur 30 ans en moyenne, IS à 15 % jusqu’à 42 500 € puis 25 %, prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers, flat tax de 31,4 % sur les dividendes. Ne tient pas compte de la plus-value de revente, du déficit foncier ni de la situation propre à chaque associé.
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Les obligations annuelles d’une SCI
Rendre compte
Le gérant établit au moins une fois par an un rapport écrit sur sa gestion, soumis aux associés.
Approuver
Les associés approuvent les comptes et décident de l’affectation du résultat, en assemblée ou par écrit.
Déclarer
Déclaration 2072 pour une SCI à l’IR, liasse 2065 et paiement de l’IS pour une SCI à l’IS.
Conserver
Garder baux, factures, avis d’imposition et relevés : l’administration peut contrôler plusieurs années en arrière.
Transmission
Préparer la transmission grâce aux parts
La SCI permet de donner des parts plutôt qu’un bien entier : la transmission peut se faire progressivement, en profitant des abattements renouvelables tous les quinze ans.
Le démembrement des parts (nue-propriété aux enfants, usufruit aux parents) permet de transmettre tout en conservant les revenus et la gestion. Il doit être prévu avec soin dans les statuts et dans les comptes : les quote-parts de résultat suivent le démembrement.
Nous travaillons avec votre notaire pour la partie donation.
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