Créer une SCI demande quelques semaines et un budget limité, à condition de suivre les étapes dans le bon ordre : définir le projet, rédiger les statuts, constituer le capital, publier l’annonce légale puis immatriculer la société via le guichet unique. Voici le parcours complet, les documents à réunir, les coûts réglementés en 2026 et les délais habituels.
Étape 1 : cadrer le projet avant de rédiger
Avant toute formalité, quelques décisions structurantes doivent être prises, car elles figureront dans les statuts :
- Les associés : une SCI compte au moins deux associés (personnes physiques ou morales). Chaque associé répond indéfiniment des dettes sociales à proportion de sa part dans le capital (article 1857 du Code civil).
- Le régime fiscal : impôt sur le revenu par défaut, ou option pour l’impôt sur les sociétés, à exercer dans les trois premiers mois. Voir SCI à l’IR ou à l’IS : comment choisir.
- L’usage du bien : location nue, occupation par un associé, locaux professionnels. Une activité de location meublée change la donne fiscale : voir SCI et location meublée.
- L’objectif patrimonial : gestion à plusieurs, protection du conjoint, transmission aux enfants. Pour une SCI familiale, voir SCI familiale et transmission.
Étape 2 : rédiger les statuts
Les statuts sont le document central de la SCI. Ils doivent mentionner au minimum la forme, la dénomination, l’objet social, le siège, la durée (99 ans maximum), le montant du capital et les apports de chacun. Mais leur intérêt tient surtout aux clauses de fonctionnement :
- nomination et pouvoirs du gérant, limitations de pouvoirs (emprunt, vente) ;
- règles de majorité pour les décisions ordinaires et extraordinaires ;
- clause d’agrément pour l’entrée de nouveaux associés ;
- répartition des droits de vote en cas de démembrement des parts ;
- modalités de reddition des comptes et d’approbation annuelle ;
- sort des parts en cas de décès d’un associé.
Des statuts « type » mal adaptés sont une source fréquente de blocages : unanimité requise pour tout, gérant sans limite de pouvoirs, absence de règles sur les comptes courants.
Étape 3 : constituer le capital
Aucun montant minimum n’est exigé : le capital peut être symbolique. Les apports peuvent être :
- en numéraire : sommes d’argent. Pour une SCI, la loi n’impose pas de dépôt sur un compte bloqué ni de libération immédiate intégrale, sauf disposition des statuts ; en pratique, les fonds sont versés sur le compte bancaire de la société ;
- en nature : par exemple un bien immobilier. L’apport d’un immeuble suppose un acte notarié, une publicité foncière et peut générer des droits d’enregistrement et une imposition de plus-value pour l’apporteur ; il doit être étudié en amont.
Le financement de l’acquisition passe souvent par un emprunt bancaire et par des avances des associés en compte courant, plutôt que par un capital élevé.
Étape 4 : publier l’annonce légale
La constitution doit faire l’objet d’un avis dans un journal d’annonces légales du département du siège, ou un service de presse en ligne habilité. Le prix est forfaitaire et fixé par arrêté : en 2026, le forfait pour la constitution d’une SCI s’élève à 191 € HT en France métropolitaine (montant différent à La Réunion et à Mayotte). L’attestation de parution est jointe au dossier d’immatriculation.
Étape 5 : immatriculer la SCI via le guichet unique
Depuis 2023, toutes les formalités d’entreprise passent par le guichet unique électronique opéré par l’INPI. Le dossier comprend :
- les statuts datés et signés ;
- l’attestation de parution de l’annonce légale ;
- un justificatif d’occupation des locaux du siège ;
- pour chaque gérant : copie d’une pièce d’identité et déclaration sur l’honneur de non-condamnation ;
- la déclaration des bénéficiaires effectifs : toute personne physique détenant directement ou indirectement plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou exerçant un contrôle sur la société ;
- le cas échéant, l’option pour l’IS.
Le greffe valide le dossier, inscrit la SCI au registre du commerce et des sociétés et délivre l’extrait Kbis ; la société reçoit son numéro SIREN.
Combien coûte la création d’une SCI ?
| Poste | Montant indicatif 2026 | Obligatoire ? |
|---|---|---|
| Annonce légale de constitution | 191 € HT (métropole) | Oui |
| Frais de greffe d’immatriculation | Environ 60 € | Oui |
| Déclaration des bénéficiaires effectifs | Environ 20 € | Oui |
| Rédaction des statuts et formalités par un professionnel | Variable selon le prestataire | Non, mais recommandé |
| Acte notarié (apport d’un immeuble) | Émoluments, droits et frais de publicité foncière | Seulement en cas d’apport immobilier |
Les frais de greffe sont réglementés et revalorisés périodiquement : vérifiez le montant affiché au moment du paiement sur le guichet unique. Pour connaître le coût de notre accompagnement, consultez nos tarifs.
Quels délais prévoir ?
- Réflexion et rédaction des statuts : de quelques jours à quelques semaines selon la complexité ;
- Publication de l’annonce légale : généralement sous 24 à 72 heures ;
- Traitement du dossier par le guichet unique et le greffe : en général une à trois semaines, davantage si le dossier est incomplet.
Pensez à anticiper si la SCI doit signer un compromis ou une offre de prêt : un compromis peut être signé par les associés « pour le compte de la société en formation », avec reprise de l’engagement par la SCI une fois immatriculée.
Après l’immatriculation
- ouvrir le compte bancaire définitif et y transférer les apports ;
- créer l’espace professionnel de la SCI sur impots.gouv.fr ;
- exercer l’option pour l’IS, si elle n’a pas été faite lors de l’immatriculation ;
- souscrire les assurances (propriétaire non occupant notamment) ;
- organiser la tenue des comptes dès le premier exercice : voir la comptabilité d’une SCI à l’IR est-elle obligatoire ?
- préparer la première déclaration 2072 (SCI à l’IR) ou la première liasse fiscale (SCI à l’IS).
Questions fréquentes
Peut-on créer une SCI entre époux ?
Oui. Selon le régime matrimonial, l’apport de biens communs et la qualité d’associé du conjoint obéissent à des règles particulières qu’il faut intégrer aux statuts.
Faut-il un notaire pour créer une SCI ?
Non, sauf apport d’un bien immobilier. Les statuts peuvent être établis par acte sous seing privé.
Une SCI peut-elle avoir son siège au domicile du gérant ?
Oui, c’est fréquent. Vérifiez seulement que le bail ou le règlement de copropriété ne s’y oppose pas.
Statuts adaptés à votre projet, choix du régime fiscal, formalités au guichet unique : nous vous accompagnons dans la création de votre SCI.