SCI à l’IR ou à l’IS : comment choisir le bon régime fiscal

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Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés : ce choix conditionne la fiscalité de votre SCI pendant toute sa vie, et souvent au moment de la revente. Il n’existe pas de bonne réponse universelle, mais une méthode pour comparer les deux régimes à partir de vos chiffres. Voici les critères à examiner, une simulation chiffrée et les règles de l’option IS, qui devient irrévocable passé un certain délai.

Le point de départ : la SCI est à l’IR par défaut

Une SCI qui se contente de louer des locaux nus relève par principe de l’impôt sur le revenu (article 8 du CGI). Elle est dite « transparente » : elle ne paie pas d’impôt elle-même. Son résultat est calculé selon les règles des revenus fonciers, puis réparti entre les associés à proportion de leurs droits. Chaque associé l’intègre à sa déclaration personnelle (formulaire 2044) et le soumet au barème progressif et aux prélèvements sociaux. La SCI dépose seulement une déclaration 2072.

La SCI peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés (article 206-3 du CGI). Elle devient alors un contribuable à part entière : elle tient une comptabilité commerciale, amortit ses immeubles, paie l’IS sur son bénéfice et dépose une liasse 2065 avec les tableaux 2033. Les associés ne sont imposés que sur les sommes distribuées (dividendes). Attention : une SCI peut aussi devenir passible de l’IS sans l’avoir choisi, notamment si elle exerce une activité commerciale comme la location meublée.

Les deux régimes en un tableau

Critère	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Qui est imposé ?	Les associés, chaque année, sur leur quote-part du résultat	La société sur son bénéfice ; les associés sur les dividendes perçus
Taux	Tranche marginale de l’associé + 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers	15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice (sous conditions), 25 % au-delà
Amortissement de l’immeuble	Non	Oui (hors terrain)
Déficit	Imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt)	Reportable sur les bénéfices futurs de la société
Plus-value de revente	Régime des particuliers : abattements pour durée de détention, exonération d’IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans	Régime professionnel : prix de vente moins valeur nette comptable, sans abattement
Obligations comptables	Allégées (pas de comptabilité commerciale imposée par la loi fiscale)	Comptabilité d’engagement complète, bilan, liasse fiscale

Les conditions du taux de 15 % sont cumulatives : chiffre d’affaires inférieur à 10 millions d’euros, capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques (directement ou via des sociétés remplissant elles-mêmes ces conditions). La loi de finances pour 2026 n’a pas modifié ce seuil de 42 500 €.

Simulation chiffrée : un immeuble locatif de 300 000 €

Prenons une SCI détenue par deux associés à parts égales, chacun dans la tranche marginale de 30 %. Elle acquiert un immeuble de 300 000 € (dont 20 % de terrain, soit 60 000 €), financé par emprunt. Données annuelles :

• Loyers encaissés : 24 000 €
• Charges (taxe foncière, assurance, entretien, gestion) : 4 000 €
• Intérêts d’emprunt : 6 000 €
• À l’IS uniquement : amortissement de la partie bâtie, environ 8 000 € par an (240 000 € répartis par composants sur des durées de 15 à 50 ans)

À l’IR

Revenu foncier net : 24 000 − 4 000 − 6 000 = 14 000 €, soit 7 000 € par associé. Imposition par associé : 7 000 × (30 % + 17,2 %) = 3 304 €. Coût fiscal total annuel : 6 608 €.

À l’IS

Bénéfice : 14 000 − 8 000 = 6 000 €. IS à 15 % : 900 €. Si les associés ne se distribuent rien, l’imposition s’arrête là. S’ils distribuent la totalité du bénéfice net (5 100 €), ils paient en plus le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % applicable en 2026 aux dividendes (12,8 % d’impôt + 18,6 % de prélèvements sociaux), soit environ 1 601 €. Total : environ 2 500 €.

Pendant la phase de détention, l’IS paraît donc nettement plus favorable dans cet exemple. Mais la comparaison est incomplète tant que l’on n’a pas regardé la revente.

La revente après 20 ans

Supposons une revente à 400 000 € au bout de 20 ans.

• À l’IR : la plus-value brute (100 000 €, avant majorations forfaitaires pour frais d’acquisition et travaux qui la réduisent encore) bénéficie d’un abattement de 90 % pour l’impôt sur le revenu (6 % par an de la 6e à la 21e année) et d’environ 24,75 % pour les prélèvements sociaux. L’imposition reste modérée, et elle disparaîtrait totalement après 30 ans de détention.
• À l’IS : la valeur nette comptable a fondu avec les amortissements. Après 20 ans, environ 160 000 € d’amortissements ont été pratiqués : la valeur nette comptable tombe à environ 140 000 €. La plus-value imposable atteint donc environ 260 000 €, taxée à l’IS (en grande partie à 25 %), soit plus de 60 000 €. Il faudra ensuite payer le PFU si le prix de vente est distribué aux associés.

Le détail des calculs figure dans notre article sur la plus-value lors de la vente d’un bien détenu par une SCI et sur l’amortissement d’un immeuble en SCI à l’IS.

Les critères qui font pencher la balance

Plutôt l’IR si…

• vous envisagez une revente dans un horizon de 15 à 30 ans et souhaitez profiter des abattements pour durée de détention ;
• vous prévoyez d’importants travaux qui généreront un déficit foncier imputable sur votre revenu global ;
• les associés ont une tranche marginale faible ou moyenne ;
• la SCI est surtout un outil de transmission familiale, où la simplicité de gestion compte.

Plutôt l’IS si…

• la stratégie est de conserver le bien très longtemps et de capitaliser les loyers dans la société (remboursement d’emprunt, nouvelles acquisitions) ;
• les associés sont dans une tranche marginale élevée (41 % ou 45 %) et n’ont pas besoin de percevoir les revenus ;
• les loyers sont élevés par rapport aux charges, sans perspective de déficit ;
• l’activité est ou deviendra commerciale (location meublée), auquel cas l’IS s’imposera de toute façon.

Votre projet est de louer en meublé ? La question change : une SCI qui loue habituellement en meublé relève de l’IS (voir SCI et location meublée). Pour une détention en direct, le statut de loueur en meublé non professionnel est souvent étudié ; MaLMNP, notre solution dédiée aux loueurs en meublé, en assure la comptabilité. Le comparatif complet : SCI ou LMNP.

L’option IS : délai, forme et irrévocabilité

L’option pour l’IS doit être notifiée au service des impôts des entreprises avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel la SCI souhaite être imposée à l’IS. Elle peut aussi être exercée dès la création, lors des formalités d’immatriculation.

Depuis la loi de finances pour 2019 (article 239 du CGI), l’option est révocable pendant une période limitée : la SCI peut y renoncer au plus tard avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d’IS du cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée. En pratique, pour un exercice calendaire, cela correspond à la fin du mois de février de la cinquième année suivante. Une SCI qui renonce à l’option ne peut plus opter de nouveau. Passé ce délai, l’option devient irrévocable.

Le passage à l’IS n’est pas neutre non plus : il entraîne en principe les conséquences d’une cessation d’activité au regard de l’impôt sur le revenu (article 202 ter du CGI), avec des atténuations lorsque les écritures comptables ne sont pas modifiées. Ce point mérite une analyse avant de déposer l’option.

Les pièges fréquents

• Comparer seulement l’impôt annuel : l’avantage de l’IS pendant la détention peut être absorbé, voire dépassé, par la fiscalité de la revente.
• Oublier la fiscalité de sortie des associés : à l’IS, toute somme que l’on veut récupérer à titre personnel (dividendes, boni de liquidation) supporte une seconde imposition. Le remboursement d’un compte courant d’associé n’est en revanche pas imposé.
• Sous-estimer les coûts de gestion : comptabilité commerciale, bilan, liasse fiscale et approbation des comptes représentent un budget annuel plus élevé qu’à l’IR.
• Exercer l’option hors délai : une option tardive ne prend effet que l’exercice suivant.

Questions fréquentes

Peut-on passer de l’IS à l’IR ?

Seulement en renonçant à l’option dans le délai de cinq exercices prévu à l’article 239 du CGI. Au-delà, l’option est définitive. La sortie de l’IS entraîne par ailleurs l’imposition des plus-values latentes et des bénéfices en sursis.

L’IS supprime-t-il les prélèvements sociaux ?

Sur le bénéfice conservé dans la société, oui : seul l’IS s’applique. Les prélèvements sociaux réapparaissent lors de la distribution de dividendes, intégrés au PFU de 31,4 %.

Le choix doit-il figurer dans les statuts ?

Ce n’est pas obligatoire, mais il est prudent d’en prévoir les modalités (majorité requise pour opter) au moment de la création de la SCI.