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L’amortissement est le principal avantage d’une SCI à l’impôt sur les sociétés : il permet de déduire chaque année une fraction du prix de l’immeuble, et souvent d’effacer une grande partie du bénéfice imposable. Mais il obéit à des règles précises (terrain non amortissable, décomposition par composants, durées d’usage) et il se paie au moment de la revente. Voici comment le calculer et en mesurer l’effet sur la plus-value.
Le principe : seules les SCI à l’IS amortissent
Une SCI à l’impôt sur le revenu détermine son résultat selon les règles des revenus fonciers : elle ne peut pas amortir ses immeubles (hors dispositifs particuliers). Une SCI à l’IS, elle, tient une comptabilité commerciale et doit constater chaque année la dépréciation de ses biens. L’amortissement est une charge déductible qui ne correspond à aucune sortie de trésorerie. Si vous n’avez pas encore choisi votre régime, voir SCI à l’IR ou à l’IS : comment choisir.
Étape 1 : déterminer la base amortissable
Le coût d’acquisition
Le coût d’entrée de l’immeuble comprend le prix d’achat, auquel peuvent s’ajouter les frais d’acquisition (droits de mutation, émoluments du notaire, commissions). Pour une société à l’IS, ces frais peuvent, sur option, être soit incorporés au coût de l’immeuble et amortis, soit déduits immédiatement en charges (article 209, VII du CGI). L’option est irrévocable et s’applique à l’ensemble des immobilisations de même nature.
Isoler le terrain
Le terrain ne se déprécie pas : sa valeur n’est jamais amortissable. Il faut donc ventiler le prix entre terrain et construction. Aucun pourcentage n’est fixé par la loi. En pratique, la quote-part du terrain varie souvent entre 10 % et 30 % selon la localisation (plus élevée en centre-ville ou dans les zones tendues, plus faible en périphérie). La ventilation doit être justifiée : prix du terrain à bâtir dans le secteur, évaluation par un expert, ventilation figurant dans l’acte. Une quote-part de terrain manifestement sous-évaluée peut être rectifiée en cas de contrôle.
Étape 2 : décomposer la construction par composants
Depuis la réforme comptable de 2005, les éléments principaux d’un immeuble ayant des durées d’utilisation différentes doivent être amortis séparément. Les durées retenues reflètent les usages et la durée réelle d’utilisation : celles du tableau ci-dessous sont des fourchettes couramment pratiquées, à adapter à chaque immeuble.
| Composant | Part indicative de la construction | Durée d’amortissement usuelle |
|---|---|---|
| Gros œuvre, structure | 40 à 60 % | 40 à 80 ans |
| Façade, étanchéité, toiture | 10 à 20 % | 20 à 30 ans |
| Installations générales techniques (électricité, plomberie, chauffage) | 15 à 25 % | 15 à 25 ans |
| Agencements intérieurs, aménagements | 10 à 15 % | 10 à 15 ans |
L’amortissement est en principe linéaire et calculé prorata temporis à partir de la date d’acquisition. Les travaux ultérieurs (remplacement d’une toiture, rénovation énergétique) constituent de nouveaux composants à amortir sur leur propre durée, tandis que l’entretien courant reste une charge de l’exercice.
Exemple chiffré
Une SCI à l’IS acquiert le 1er janvier un immeuble de 500 000 € et choisit d’incorporer 40 000 € de frais d’acquisition. Coût total : 540 000 €. Le terrain est estimé à 20 %, soit 108 000 €. Reste 432 000 € de construction :
| Composant | Valeur | Durée | Dotation annuelle |
|---|---|---|---|
| Structure (50 %) | 216 000 € | 50 ans | 4 320 € |
| Façade / toiture (20 %) | 86 400 € | 25 ans | 3 456 € |
| Installations techniques (20 %) | 86 400 € | 20 ans | 4 320 € |
| Agencements (10 %) | 43 200 € | 12 ans | 3 600 € |
| Total | 432 000 € | 15 696 € |
Avec 36 000 € de loyers, 6 000 € de charges et 9 000 € d’intérêts d’emprunt, le bénéfice avant amortissement s’établit à 21 000 €. Après amortissement, il tombe à 5 304 €, soit environ 796 € d’IS au taux de 15 %. Sans amortissement, l’IS aurait été de 3 150 €.
Les règles fiscales à respecter
- L’amortissement doit être comptabilisé : seul l’amortissement effectivement passé en comptabilité est déductible.
- Il ne peut pas être différé à volonté : la somme des amortissements pratiqués doit au moins être égale à l’amortissement linéaire cumulé (article 39 B du CGI). Un amortissement « oublié » une année en période déficitaire est en principe définitivement perdu.
- Il crée des déficits reportables lorsqu’il excède le bénéfice ; ces déficits s’imputent sur les bénéfices des exercices suivants.
- La ventilation doit être documentée dans le dossier comptable : c’est elle que l’on retrouve dans les tableaux de la liasse fiscale 2065 et 2033.
L’effet de l’amortissement sur la plus-value
À l’IS, la plus-value de cession est égale au prix de vente diminué de la valeur nette comptable (coût d’acquisition moins amortissements pratiqués). Chaque euro amorti augmente donc d’un euro la plus-value imposable. Il n’existe aucun abattement pour durée de détention.
Reprenons l’exemple : revente au bout de 15 ans à 650 000 €.
- Amortissements cumulés : structure 64 800 €, façade 51 840 €, installations 64 800 €, agencements 43 200 € (totalement amortis), soit 224 640 €
- Valeur nette comptable : 540 000 − 224 640 = 315 360 €
- Plus-value imposable : 650 000 − 315 360 = 334 640 €
- IS correspondant (si c’est le seul résultat de l’exercice) : 42 500 × 15 % + 292 140 × 25 % ≈ 79 410 €
Pour une SCI à l’IR détenant le même bien, la plus-value serait calculée selon le régime des particuliers, avec majorations forfaitaires et abattements pour durée de détention, et l’imposition serait bien plus faible. En contrepartie, la SCI à l’IS a économisé chaque année l’impôt sur les sommes amorties. L’arbitrage dépend de la durée de détention et de l’usage fait des loyers. Le détail est expliqué dans notre article sur la plus-value de vente d’un bien en SCI.
À noter : la réintégration des amortissements dans la plus-value introduite par la loi de finances pour 2025 concerne les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), personnes physiques. Elle ne modifie pas le régime des SCI à l’IS, pour lesquelles les amortissements ont toujours été pris en compte via la valeur nette comptable.
Les pièges fréquents
- Amortir le terrain ou retenir une quote-part de terrain irréaliste.
- Amortir l’immeuble en un seul bloc sur une durée unique.
- Ne pas comptabiliser l’amortissement une année déficitaire en pensant « le garder pour plus tard ».
- Oublier que le passage d’une SCI de l’IR à l’IS ne permet pas toujours de réévaluer librement les immeubles : la base amortissable doit être déterminée avec soin.
- Distribuer la trésorerie dégagée par l’amortissement sans anticiper la fiscalité de la revente.
Questions fréquentes
Peut-on amortir un bien mis gratuitement à disposition d’un associé ?
Un bien non utilisé dans l’intérêt de la société pose difficulté : la mise à disposition gratuite à un associé peut être considérée comme un acte anormal de gestion, et les charges correspondantes contestées. Une SCI à l’IS est rarement adaptée à l’occupation par les associés.
Les meubles se décomposent-ils aussi ?
Le mobilier d’un bien loué meublé est amorti séparément, généralement sur 5 à 10 ans. Voir SCI et location meublée.
Une décomposition correcte de l’immeuble dès l’acquisition conditionne vos résultats pendant des années. Nous l’établissons et la suivons dans vos comptes.