Vente d’un bien en SCI : plus-value à l’IR ou à l’IS, que payer ?

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Lorsqu’une SCI vend un immeuble, la plus-value réalisée est imposée selon deux logiques très différentes : le régime des particuliers si la SCI est à l’impôt sur le revenu, le régime des entreprises si elle est à l’impôt sur les sociétés. L’écart d’imposition peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros pour un même bien. Voici comment calculer la plus-value dans chaque cas, avec un exemple comparatif.

SCI à l’IR : le régime des plus-values immobilières des particuliers

Qui est imposé ?

La plus-value est calculée au niveau de la SCI, mais imposée au nom de chaque associé personne physique, à proportion de ses droits (articles 150 U et suivants du CGI). L’impôt est déclaré sur le formulaire n° 2048-IMM et acquitté par le notaire lors de la signature, prélevé sur le prix de vente.

Le calcul de la plus-value brute

Plus-value brute = prix de cession (diminué de certains frais, comme les diagnostics ou la commission d’agence à la charge du vendeur) − prix d’acquisition majoré :

• des frais d’acquisition : montant réel justifié, ou forfait de 7,5 % du prix d’achat pour un achat à titre onéreux ;
• des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration non déduites des revenus fonciers : montant réel justifié, ou forfait de 15 % du prix d’achat si l’immeuble est détenu depuis plus de cinq ans.

Les abattements pour durée de détention

Durée de détention	Abattement impôt sur le revenu (19 %)	Abattement prélèvements sociaux (17,2 %)
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 % par an	1,65 % par an
22e année révolue	4 % (exonération totale)	1,60 %
De la 23e à la 30e année	—	9 % par an (exonération totale après 30 ans)

En 2026, les plus-values immobilières des particuliers restent soumises aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % : la hausse de CSG sur les revenus du capital votée pour 2026 ne s’applique pas à cette catégorie. S’y ajoute une surtaxe de 2 % à 6 % lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €. Pour une SCI, ce seuil s’apprécie au niveau de la quote-part de chaque associé.

Une exception : la résidence principale

L’exonération de la résidence principale bénéficie aussi à l’associé d’une SCI à l’IR (article 8 du CGI) qui occupe gratuitement le logement de la société à titre de résidence principale : il est traité comme s’il en était lui-même propriétaire. L’exonération ne porte que sur sa quote-part et sur la fraction de l’immeuble qu’il occupe (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 140). Les autres associés, et un logement loué à un tiers, n’en bénéficient pas. Le notaire vérifie ces conditions à la vente.

SCI à l’IS : le régime des plus-values professionnelles

À l’IS, la plus-value est égale au prix de cession diminué de la valeur nette comptable du bien, c’est-à-dire son coût d’acquisition moins les amortissements pratiqués. Elle s’ajoute au résultat de l’exercice et supporte l’IS au taux de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice (sous conditions), puis 25 %. Aucun abattement pour durée de détention ne s’applique.

Les amortissements déduits pendant la détention se retrouvent ainsi mécaniquement dans la plus-value : plus la détention est longue, plus la valeur nette comptable est faible et la plus-value élevée. Le calcul des amortissements est expliqué dans notre article sur l’amortissement d’un immeuble en SCI à l’IS.

Ensuite, si les associés veulent appréhender le prix de vente, il faut distribuer les sommes (dividendes) ou liquider la société (boni de liquidation). Ces distributions sont soumises en 2026 au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, sauf option pour le barème progressif. Seul le remboursement des comptes courants et du capital échappe à cette seconde imposition.

Ne pas confondre avec la réforme LMNP : la loi de finances pour 2025 a prévu la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value des loueurs en meublé non professionnels, personnes physiques. Cette règle ne concerne pas les SCI : à l’IR, une SCI n’amortit pas ses immeubles ; à l’IS, les amortissements sont déjà pris en compte via la valeur nette comptable.

Exemple comparatif

Une SCI détenue à parts égales par deux associés achète un immeuble 300 000 € et le revend 450 000 € au bout de 12 ans. Pas de travaux justifiés.

Si la SCI est à l’IR

• Prix d’acquisition majoré : 300 000 + 22 500 (forfait 7,5 %) + 45 000 (forfait 15 %) = 367 500 €
• Plus-value brute : 450 000 − 367 500 = 82 500 €
• Abattement IR (7 années × 6 %) : 42 % → base IR 47 850 € → impôt 19 % : 9 092 €
• Abattement prélèvements sociaux (7 années × 1,65 %) : 11,55 % → base 72 971 € → prélèvements 17,2 % : 12 551 €
• Quote-part par associé inférieure à 50 000 € : pas de surtaxe
• Imposition totale : environ 21 640 €

Si la SCI est à l’IS

Hypothèses : frais d’acquisition déduits en charges, terrain à 20 % (60 000 €), construction (240 000 €) amortie en moyenne à 3 % par an, soit 7 200 € par an.

• Amortissements cumulés : 7 200 × 12 = 86 400 €
• Valeur nette comptable : 300 000 − 86 400 = 213 600 €
• Plus-value : 450 000 − 213 600 = 236 400 €
• IS : 42 500 × 15 % + 193 900 × 25 % = environ 54 850 €
• Puis, en cas de distribution du bénéfice, PFU de 31,4 % sur les sommes distribuées.

Cet écart doit être mis en regard des économies d’impôt réalisées par la SCI à l’IS pendant les 12 années de détention grâce aux amortissements. C’est tout l’enjeu du choix entre SCI à l’IR et SCI à l’IS.

Vendre l’immeuble ou vendre les parts ?

Plutôt que de vendre l’immeuble, les associés peuvent céder leurs parts. Les règles d’imposition du cédant et les droits d’enregistrement diffèrent alors : voir notre article sur la cession de parts de SCI. Après la vente de son unique immeuble, la SCI peut aussi être dissoute : voir dissoudre et liquider une SCI.

Les pièges fréquents

• Perdre les factures de travaux : sans justificatif, seul le forfait de 15 % est possible (et seulement après cinq ans).
• Retenir des travaux déjà déduits des revenus fonciers (ils ne peuvent pas majorer le prix d’acquisition).
• Oublier qu’à l’IS, la trésorerie issue de la vente reste dans la société et que sa distribution est taxée.
• Négliger la surtaxe lorsque la plus-value est importante et concentrée sur un associé majoritaire.

Questions fréquentes

Qui paie l’impôt sur la plus-value d’une SCI à l’IR ?

Le notaire calcule et verse l’impôt dû par les associés personnes physiques, prélevé sur le prix. Les associés reportent ensuite le montant de la plus-value sur leur déclaration de revenus, pour le calcul du revenu fiscal de référence.

Une moins-value est-elle déductible ?

À l’IR, une moins-value immobilière n’est pas imputable sur d’autres plus-values ou revenus. À l’IS, elle réduit le résultat de l’exercice.