Accueil › Articles › Comptabilité
Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ne dépose pas de déclaration 2072 : elle établit chaque année une liasse fiscale composée du formulaire 2065 et de ses annexes, le plus souvent les tableaux 2033 du régime simplifié. Cette liasse découle de comptes annuels complets et détermine l’IS dû par la société. Voici ce qu’elle contient, les échéances à respecter et le fonctionnement des acomptes d’IS.
Pourquoi une liasse fiscale pour une SCI à l’IS ?
Dès qu’elle est passible de l’IS, que ce soit par option ou parce qu’elle exerce une activité commerciale (par exemple de la location meublée), la SCI détermine son résultat selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux. Elle doit donc tenir une comptabilité d’engagement, établir un bilan et un compte de résultat, puis traduire ces comptes dans une déclaration de résultats : la liasse fiscale.
La plupart des SCI à l’IS relèvent du régime réel simplifié, compte tenu du niveau de leurs loyers. Elles déposent alors le formulaire 2065 accompagné des tableaux 2033-A à 2033-G. Les SCI au régime réel normal utilisent les tableaux 2050 à 2059, plus détaillés.
Le contenu de la liasse 2065 + 2033
| Formulaire | Contenu | Point d’attention pour une SCI |
|---|---|---|
| 2065 | Identification, résultat fiscal, répartition du capital, informations diverses | Indiquer correctement le régime d’imposition et les associés détenant au moins 10 % du capital |
| 2033-A | Bilan simplifié | Immeubles inscrits à l’actif (terrain et construction séparés), emprunts, comptes courants d’associés |
| 2033-B | Compte de résultat simplifié | Loyers, charges, dotations aux amortissements, intérêts |
| 2033-C | Immobilisations, amortissements, plus-values | Suivi des composants et de leur amortissement ; calcul des plus-values de cession |
| 2033-D | Provisions, amortissements dérogatoires, déficits reportables | Suivi des déficits fiscaux reportables |
| 2033-E | Détermination de la valeur ajoutée | Utile pour la CVAE et la CFE le cas échéant |
| 2033-F et 2033-G | Composition du capital et filiales/participations | Identification des associés et des participations détenues |
Pour bien remplir ces tableaux, il faut que les immeubles aient été correctement décomposés à l’achat : terrain non amortissable, gros œuvre, toiture, installations techniques… Nous détaillons ce point dans notre article sur l’amortissement d’un immeuble en SCI à l’IS.
Les échéances de dépôt
- Exercice clos le 31 décembre : dépôt au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, avec un délai supplémentaire de 15 jours en pratique pour les déclarations transmises par voie dématérialisée. Pour les exercices clos fin 2025, l’échéance se situait ainsi autour du 20 mai 2026.
- Exercice clos à une autre date : dépôt dans les trois mois suivant la clôture.
La liasse est obligatoirement télétransmise (procédure EDI, généralement par l’expert-comptable, ou EFI depuis l’espace professionnel pour les cas simples).
Calcul et paiement de l’IS
Les taux
En 2026, l’IS est calculé au taux de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà. Le taux réduit est réservé aux sociétés dont le chiffre d’affaires est inférieur à 10 millions d’euros et dont le capital, entièrement libéré, est détenu à au moins 75 % par des personnes physiques (directement ou par l’intermédiaire de sociétés remplissant ces conditions). Une SCI dont un associé majoritaire est une holding doit donc vérifier ce critère avec soin.
Exemple
Une SCI à l’IS dégage un bénéfice fiscal de 60 000 € sur l’exercice 2025 :
- 42 500 × 15 % = 6 375 €
- (60 000 − 42 500) × 25 % = 4 375 €
- IS total : 10 750 €
Le solde
Le solde de l’IS est versé spontanément avec le relevé n° 2572, au plus tard le 15 du quatrième mois suivant la clôture (soit le 15 mai pour un exercice calendaire). Le relevé de solde doit être déposé même en l’absence d’impôt dû.
Les acomptes d’IS
Une SCI dont l’IS de l’exercice précédent dépasse 3 000 € verse quatre acomptes trimestriels, aux 15 mars, 15 juin, 15 septembre et 15 décembre pour un exercice calendaire, avec le relevé n° 2571. Chaque acompte est égal à 25 % de l’IS du dernier exercice clos (calculé sur la base de référence prévue par la loi).
Dans l’exemple ci-dessus, l’IS de 10 750 € dépasse le seuil : la SCI versera en 2026 quatre acomptes d’environ 2 690 € chacun, puis régularisera au solde en 2027 en fonction du résultat réel de 2026. Si les acomptes versés dépassent l’impôt finalement dû, l’excédent est remboursé.
Une société qui anticipe une forte baisse de son résultat peut, sous sa responsabilité, réduire ou suspendre ses acomptes. Si l’estimation se révèle insuffisante de plus de 20 %, une majoration et des intérêts de retard s’appliquent.
Le calendrier annuel type d’une SCI à l’IS (exercice calendaire)
| Date | Obligation |
|---|---|
| 15 mars | 1er acompte d’IS (si IS N-1 > 3 000 €) |
| Début à mi-mai | Liasse 2065 + 2033 ; relevé de solde 2572 |
| 15 juin | 2e acompte d’IS |
| Avant le 30 juin (en pratique, selon les statuts) | Approbation des comptes par les associés |
| 15 septembre | 3e acompte d’IS |
| 15 décembre | 4e acompte d’IS ; solde de CFE le cas échéant |
L’approbation des comptes par les associés est traitée dans notre article sur l’assemblée générale annuelle de SCI. Contrairement aux SARL ou SAS, la SCI n’a pas à déposer ses comptes annuels au greffe.
Les pièges fréquents
- Ne pas distinguer terrain et construction : le terrain n’est pas amortissable ; l’amortir à tort est rectifié en cas de contrôle.
- Omettre les comptes courants d’associés au passif du bilan, ou mal suivre les intérêts qui les rémunèrent (voir notre article sur le compte courant d’associé).
- Confondre loyers encaissés et loyers acquis : à l’IS, on raisonne en droits constatés ; un loyer de décembre payé en janvier se rattache à l’exercice clos en décembre.
- Oublier les déficits reportables : ils s’imputent sur les bénéfices suivants, dans la limite d’un million d’euros majoré de 50 % du bénéfice excédant ce seuil.
Questions fréquentes
Une SCI à l’IS en déficit doit-elle déposer une liasse ?
Oui, la liasse 2065 est due chaque année, quel que soit le résultat, ainsi que le relevé de solde 2572.
Les associés déclarent-ils quelque chose ?
Seulement s’ils perçoivent des dividendes ou des intérêts de compte courant. Le résultat de la SCI à l’IS n’est pas réparti entre eux comme à l’IR.
Comptabilité d’engagement, amortissements par composants, liasse 2065 et suivi des acomptes : nous prenons en charge l’ensemble des obligations de votre SCI à l’IS.