Charges déductibles d’une SCI à l’IR : la liste complète

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Le revenu imposable d’une SCI à l’impôt sur le revenu est égal aux loyers encaissés diminués des charges déductibles payées dans l’année. Mais toutes les dépenses ne sont pas déductibles : la liste est fixée par l’article 31 du CGI, et la frontière entre travaux d’amélioration (déductibles) et travaux d’agrandissement (non déductibles) est une source fréquente de redressements. Voici la liste des charges, les règles applicables aux travaux et aux intérêts d’emprunt, et le fonctionnement du forfait de 20 € par local.

Le principe : une liste limitative et la règle de l’encaissement

Une SCI à l’IR détermine son résultat selon les règles des revenus fonciers. Deux principes en découlent :

• seules sont déductibles les charges énumérées par l’article 31 du CGI, engagées pour l’acquisition ou la conservation du revenu ;
• les charges sont déduites l’année de leur paiement effectif, et les loyers sont imposés l’année de leur encaissement.

Il n’y a pas d’amortissement de l’immeuble : c’est une différence majeure avec la SCI à l’IS (voir SCI à l’IR ou à l’IS).

La liste des charges déductibles

Charge	Déductible ?	Précisions
Travaux d’entretien et de réparation	Oui	Maintenir ou remettre en état l’immeuble sans en modifier la consistance
Travaux d’amélioration (locaux d’habitation)	Oui	Apporter un équipement ou un confort nouveau (chauffage central, isolation, ascenseur…)
Travaux de construction, reconstruction, agrandissement	Non	Ils peuvent en revanche majorer le prix d’acquisition lors du calcul de la plus-value
Intérêts d’emprunt et frais d’emprunt	Oui	Intérêts, frais de dossier, frais de garantie, assurance emprunteur ; pas le remboursement du capital
Primes d’assurance	Oui	Propriétaire non occupant, multirisque, loyers impayés
Taxe foncière	Oui	Hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères, récupérable sur le locataire
Provisions pour charges de copropriété	Oui	Déduites l’année du paiement, puis régularisées l’année suivante (part non déductible ou charges récupérables)
Honoraires versés à un tiers	Oui, pour leur montant réel	Agence, administrateur de biens, tenue de la comptabilité, frais de procédure, rémunération d’un gardien
Autres frais de gestion (correspondance, déplacements, téléphone…)	Forfait	20 € par local
Charges récupérables non récupérées au départ du locataire	Oui	Sous conditions (départ du locataire, impossibilité de récupération)

Le forfait de 20 € par local

Les frais d’administration et de gestion qui ne sont pas des honoraires versés à des tiers pour la gestion de l’immeuble (frais de correspondance, de déplacement, de téléphone, petites fournitures) ne sont pas déductibles pour leur montant réel. Ils sont couverts par une déduction forfaitaire de 20 € par local, sans possibilité de justifier un montant supérieur.

Exemple : une SCI détient un immeuble de quatre appartements loués et deux parkings loués séparément. Elle peut déduire 6 × 20 € = 120 € de frais forfaitaires. Un parking loué avec un appartement, dans le même bail, ne compte en revanche que pour un seul local avec celui-ci.

Les honoraires versés à un tiers pour la tenue de la comptabilité de la SCI ne relèvent pas du forfait : l’administration les range parmi les frais de rémunération, honoraires et commissions, déductibles pour leur montant réel (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 60 et 230). Le forfait de 20 € ne couvre que les « autres » frais de gestion.

Les travaux : où passe la frontière ?

Entretien, réparation, amélioration : déductibles

• remplacement d’une chaudière, d’une toiture à l’identique, de fenêtres ;
• ravalement de façade ;
• rénovation d’une salle de bains ou d’une cuisine existante ;
• travaux d’isolation, installation d’une pompe à chaleur ;
• mise aux normes électriques.

Construction et agrandissement : non déductibles

• création de surface habitable (extension, surélévation, aménagement de combles auparavant non habitables) ;
• travaux dont l’ampleur équivaut à une reconstruction (gros œuvre affecté de manière importante) ;
• transformation d’un local commercial ou d’une grange en logement, qui s’analyse en principe comme une construction.

Dans une même opération, une partie des travaux peut être déductible et une autre non. Les devis et factures doivent donc permettre de ventiler les postes. Pour les locaux professionnels ou commerciaux, les dépenses d’amélioration ne sont déductibles que dans des cas limités, alors que l’entretien et la réparation le restent.

Lorsque les travaux dépassent les loyers, la SCI dégage un déficit foncier, réparti entre les associés : voir déficit foncier en SCI à l’IR.

Les intérêts d’emprunt

Sont déductibles les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation, l’amélioration ou la conservation de l’immeuble, ainsi que les frais accessoires (frais de dossier, de garantie, de courtier, primes d’assurance emprunteur). Le remboursement du capital n’est jamais déductible.

Deux particularités en SCI :

• la SCI distingue sur la déclaration 2072 la part des intérêts dans le résultat de chaque associé, car un déficit provenant des intérêts n’est pas imputable sur le revenu global ;
• les intérêts payés par un associé à titre personnel pour financer l’acquisition de ses parts sont déductibles de ses propres revenus fonciers, sur sa déclaration 2044.

Exemple complet

Une SCI loue trois appartements. En 2026, elle encaisse 36 000 € de loyers et paie :

• intérêts et assurance emprunteur : 7 500 € (déductibles) ;
• remboursement du capital : 12 000 € (non déductible) ;
• taxe foncière : 3 200 €, dont 400 € de TEOM refacturée (2 800 € déductibles) ;
• assurance propriétaire non occupant : 900 € (déductible) ;
• honoraires d’agence pour la gestion locative : 2 600 € (déductibles) ;
• rénovation d’une salle de bains : 6 000 € (déductible) ;
• création d’une véranda (agrandissement) : 15 000 € (non déductible) ;
• forfait de gestion : 3 × 20 € = 60 €.

Total déductible : 7 500 + 2 800 + 900 + 2 600 + 6 000 + 60 = 19 860 €. Revenu foncier net : 36 000 − 19 860 = 16 140 €, réparti entre les associés selon leurs droits. La trésorerie, elle, est bien plus faible, car le capital emprunté et la véranda ont été payés : c’est une source d’incompréhension fréquente chez les associés.

Les charges non déductibles à connaître

• les frais d’acquisition de l’immeuble (droits de mutation, émoluments du notaire), qui majorent le prix d’acquisition pour la plus-value (voir plus-value de vente d’un bien en SCI) ;
• les frais de constitution de la SCI ;
• les charges locatives récupérables sur le locataire ;
• les dépenses afférentes à un bien occupé gratuitement par un associé ou non proposé à la location.

Questions fréquentes

Les travaux payés par un associé sur ses fonds personnels sont-ils déductibles ?

Oui, dès lors qu’ils sont réalisés pour le compte de la SCI et facturés à son nom ; l’associé détient alors une créance en compte courant. Une facture au nom de l’associé fragilise la déduction.

Faut-il joindre les factures à la déclaration ?

Non, mais elles doivent être conservées et produites en cas de demande de l’administration.