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Chaque année, toute SCI soumise à l’impôt sur le revenu doit déposer une déclaration n° 2072. Ce formulaire ne donne lieu à aucun paiement au niveau de la société, mais il sert de base à l’imposition de chaque associé. Voici qui est concerné, à quelle date, comment choisir entre la 2072-S et la 2072-C, et comment le résultat se reporte ensuite sur la déclaration 2044 des associés.
Qui doit déposer la déclaration 2072 ?
La 2072 concerne les sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés, au premier rang desquelles les SCI à l’IR qui donnent leurs immeubles en location nue. L’obligation s’applique :
- même si la SCI n’a perçu aucun loyer au cours de l’année ;
- même si l’immeuble est mis gratuitement à la disposition d’un associé (résidence principale ou secondaire) : la 2072 permet alors de déclarer les immeubles dont les associés se réservent la jouissance, avec un résultat nul ;
- quel que soit le nombre d’associés ou le montant des loyers.
Ne sont pas concernées les SCI qui ont opté pour l’IS ou qui y sont soumises de plein droit : elles déposent une liasse fiscale 2065. Si vous vous demandez quel régime retenir, consultez notre article SCI à l’IR ou à l’IS.
Quand déposer la 2072 ?
La date légale est fixée au deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, pour les revenus de l’année civile précédente. Les déclarations professionnelles déposées par voie dématérialisée bénéficient en pratique d’un délai supplémentaire de 15 jours. Pour les revenus 2025, l’échéance se situait ainsi autour du 20 mai 2026 en télédéclaration. Le calendrier exact est publié chaque année sur impots.gouv.fr : il est prudent de le vérifier.
Le dépôt doit être fait par voie dématérialisée, soit depuis l’espace professionnel de la SCI sur impots.gouv.fr (mode EFI), soit par un partenaire EDI, comme un expert-comptable. Il faut donc avoir créé l’espace professionnel de la SCI et y avoir activé les services de déclaration.
Que risque-t-on en cas de retard ?
Le dépôt tardif ou l’omission de la 2072 peut entraîner une amende par document manquant ou inexact, et, surtout, des difficultés pour les associés dont la quote-part de résultat ne correspondrait à aucune déclaration de la société. Les déficits ou charges déclarés par les associés deviennent alors difficiles à justifier en cas de contrôle.
2072-S ou 2072-C : quel formulaire choisir ?
| 2072-S (simplifiée) | 2072-C (complète) | |
|---|---|---|
| Situation type | SCI de location nue dont les associés sont des particuliers (ou relèvent des BNC), sans régime particulier | SCI dont un associé est une personne morale soumise à l’IS ou une entreprise, ou qui relève d’un régime spécifique |
| Régimes particuliers | Non prévus | Monuments historiques, dispositifs d’amortissement (Robien, Borloo…), certains dispositifs de défiscalisation |
| Annexes | Annexe 1 (immeubles), annexe 2 (associés) | Annexes plus détaillées, notamment pour la répartition selon la nature des associés |
Dans la grande majorité des SCI familiales, la 2072-S suffit. En cas de doute, la 2072-C permet de couvrir toutes les situations.
Comment remplir la 2072 pas à pas
1. Les informations générales
Identification de la SCI (SIREN, adresse, gérant), nombre de parts sociales, et liste des immeubles détenus avec leur adresse, leur affectation et la date d’acquisition.
2. Les recettes
Loyers bruts encaissés au cours de l’année civile (et non les loyers « dus »), recettes accessoires (droits d’affichage, indemnités d’occupation), ainsi que les dépenses incombant normalement à la SCI mais mises à la charge des locataires.
3. Les frais et charges
Ce sont les charges déductibles des revenus fonciers, comptées elles aussi à la date de leur paiement : frais de gestion (dont le forfait de 20 € par local), primes d’assurance, travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères refacturée), provisions de copropriété. La liste détaillée figure dans notre article sur les charges déductibles d’une SCI à l’IR.
4. Les intérêts d’emprunt
Ils sont isolés sur une ligne spécifique. Cette distinction compte : en cas de déficit, la part due aux intérêts n’est pas imputable sur le revenu global des associés mais uniquement sur leurs revenus fonciers futurs.
5. La répartition entre associés
L’annexe consacrée aux associés indique, pour chacun, le nombre de parts détenues, les éventuels changements en cours d’année (cession, donation, décès) et sa quote-part du résultat, en distinguant la part relevant des intérêts d’emprunt.
Exemple chiffré
Une SCI détenue à 60 % par un associé A et à 40 % par un associé B a perçu 18 000 € de loyers en 2025. Elle a payé 2 400 € de taxe foncière, 600 € d’assurance, 20 € de frais forfaitaires, 3 000 € de travaux d’entretien et 4 000 € d’intérêts d’emprunt.
- Revenu net foncier : 18 000 − 2 400 − 600 − 20 − 3 000 − 4 000 = 7 980 €
- Quote-part de A (60 %) : 4 788 €, dont 2 400 € d’intérêts d’emprunt déduits
- Quote-part de B (40 %) : 3 192 €, dont 1 600 € d’intérêts d’emprunt déduits
Si la SCI avait été en déficit, chaque associé aurait reçu une quote-part de déficit à traiter selon les règles expliquées dans notre article sur le déficit foncier en SCI à l’IR.
Le report sur la déclaration 2044 des associés
Les associés personnes physiques reportent leur quote-part sur leur propre déclaration de revenus fonciers n° 2044, dans la rubrique réservée aux revenus des sociétés immobilières non soumises à l’IS (ligne 440 dans les versions récentes du formulaire). Le montant net est ensuite repris sur la déclaration 2042.
Deux règles pratiques :
- Pas de micro-foncier si l’associé ne détient que des parts de SCI. Le régime micro-foncier n’est ouvert à un associé de SCI que s’il est aussi propriétaire en direct d’au moins un immeuble donné en location nue. À défaut, il doit déposer une 2044 au régime réel.
- Les intérêts payés personnellement par l’associé pour financer l’achat de ses parts sont déductibles sur sa propre 2044, en plus de sa quote-part du résultat de la SCI.
Si un associé est une société soumise à l’IS, sa quote-part est déterminée selon les règles de l’IS (amortissements compris) et ne suit pas la logique des revenus fonciers : c’est l’un des cas où la 2072-C s’impose.
Les erreurs fréquentes
- Déclarer les loyers « facturés » au lieu des loyers effectivement encaissés.
- Déduire des dépenses de construction ou d’agrandissement, non déductibles des revenus fonciers.
- Oublier de mettre à jour la répartition après une cession de parts en cours d’année.
- Ne pas déposer de 2072 pour une SCI qui loge gratuitement un associé.
- Reporter sur la 2044 un montant différent de celui figurant sur la 2072.
Questions fréquentes
Une SCI sans activité doit-elle déposer une 2072 ?
Dès lors qu’elle détient un immeuble, oui, même sans loyer. Une SCI qui ne détient encore aucun bien doit aussi surveiller ses obligations déclaratives : en cas de doute, rapprochez-vous de votre service des impôts des entreprises.
Faut-il joindre les comptes de la SCI à la 2072 ?
Non. Mais les montants déclarés doivent pouvoir être justifiés, ce qui suppose un suivi rigoureux des recettes et des dépenses. Voir notre article : la comptabilité d’une SCI à l’IR est-elle obligatoire ?
Qui signe et dépose la 2072 ?
Le gérant de la SCI, qui en est responsable, ou le professionnel mandaté pour la télétransmettre.
La 2072 se prépare à partir d’un suivi annuel des loyers et des dépenses. Nous pouvons prendre en charge la tenue, la déclaration et l’information des associés.