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Lorsque les charges d’une SCI à l’impôt sur le revenu dépassent ses loyers, généralement à cause de gros travaux, elle dégage un déficit foncier. Ce déficit ne reste pas dans la société : il est réparti entre les associés, qui peuvent l’imputer sur leur revenu global dans certaines limites. Voici les règles d’imputation, le plafond de 10 700 € (et son doublement pour certains travaux de rénovation énergétique), le report des excédents et la répartition entre associés.
D’où vient le déficit foncier d’une SCI ?
Le résultat d’une SCI à l’IR est calculé selon les règles des revenus fonciers : loyers encaissés moins charges déductibles payées dans l’année (travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, taxe foncière, assurance, frais de gestion, intérêts d’emprunt…). La liste complète est détaillée dans notre article sur les charges déductibles d’une SCI à l’IR. Si ces charges excèdent les recettes, le résultat est négatif : c’est un déficit foncier.
Ce mécanisme n’existe qu’à l’IR. Une SCI à l’IS conserve ses déficits au niveau de la société et les impute sur ses bénéfices futurs (voir SCI à l’IR ou à l’IS).
Les règles d’imputation (article 156 du CGI)
1. Les intérêts d’emprunt sont traités à part
La fraction du déficit provenant des intérêts d’emprunt n’est jamais imputable sur le revenu global. Elle ne peut s’imputer que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Concrètement, on impute d’abord les intérêts sur les loyers : si les loyers suffisent à absorber les intérêts, tout le déficit provient des autres charges.
2. Le plafond annuel de 10 700 €
La part du déficit provenant des autres charges s’impute sur le revenu global de l’année (salaires, pensions, etc.) dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond s’apprécie par foyer fiscal, tous biens et toutes SCI confondus, et non par SCI ou par immeuble.
3. Le plafond majoré de 21 400 € pour la rénovation énergétique
Le plafond est porté à 21 400 € pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un logement classé E, F ou G de passer en classe A, B, C ou D, justifié par des diagnostics de performance énergétique avant et après travaux. Ce dispositif, créé pour les dépenses payées de 2023 à 2025 (devis accepté à compter du 5 novembre 2022), a été prorogé par la loi de finances pour 2026 pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. Les conditions précises (nature des dépenses, justificatifs) doivent être vérifiées au cas par cas dans les commentaires administratifs à jour.
4. Le report des excédents
- La fraction excédant le plafond, ainsi que la part provenant des intérêts, est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
- Si le revenu global de l’associé est insuffisant pour absorber l’imputation, l’excédent devient un déficit global reportable sur le revenu global des six années suivantes.
5. L’obligation de maintenir la location
L’imputation sur le revenu global n’est définitive que si l’immeuble reste affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation. Pour un associé de SCI, il faut en outre conserver ses parts pendant la même durée. À défaut, le déficit imputé est réintégré au revenu imposable de l’année où il a été déduit.
La répartition entre associés
Le déficit de la SCI est réparti entre les associés à proportion de leurs droits dans la société, tels qu’ils figurent sur la déclaration 2072. La SCI distingue pour chacun la part provenant des intérêts d’emprunt. Chaque associé applique ensuite les règles d’imputation à son propre foyer, en tenant compte de ses autres revenus fonciers (biens détenus en direct ou via d’autres SCI) : le déficit de la SCI s’impute d’abord sur ses revenus fonciers positifs de l’année, puis le solde éventuel sur son revenu global.
Exemple chiffré
Une SCI détenue à parts égales par deux associés perçoit 12 000 € de loyers en 2026. Elle paie 5 000 € d’intérêts d’emprunt, 3 000 € d’autres charges et 30 000 € de travaux de rénovation (hors dispositif de plafond majoré).
- Résultat : 12 000 − 5 000 − 3 000 − 30 000 = − 26 000 €
- Les loyers (12 000 €) absorbent les intérêts (5 000 €) : aucune part du déficit ne provient des intérêts.
- Quote-part de chaque associé : − 13 000 €
| Associé A (aucun autre revenu foncier) | Associé B (4 000 € de revenus fonciers en direct) | |
|---|---|---|
| Quote-part de déficit | − 13 000 € | − 13 000 € |
| Imputation sur les autres revenus fonciers | 0 € | − 4 000 € |
| Imputation sur le revenu global | − 10 700 € | − 9 000 € |
| Report sur les revenus fonciers futurs | 2 300 € | 0 € |
Pour l’associé A, dans une tranche marginale de 30 %, l’imputation de 10 700 € réduit l’impôt sur le revenu d’environ 3 210 €. Le déficit imputé sur le revenu global n’allège que l’impôt sur le revenu, pas les prélèvements sociaux. Les 2 300 € reportés viendront en déduction des futurs revenus fonciers, sur lesquels ils économiseront à la fois l’impôt et les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Si les 30 000 € de travaux étaient éligibles au plafond majoré de 21 400 €, l’associé A pourrait imputer la totalité de ses 13 000 € sur son revenu global.
Les pièges fréquents
- Croire que le plafond de 10 700 € s’applique par SCI : un associé détenant des parts dans plusieurs SCI déficitaires reste limité à 10 700 € pour l’ensemble.
- Déduire des travaux non éligibles : les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers, et ne créent donc pas de déficit.
- Céder ses parts ou vendre trop tôt : une cession de parts ou une vente de l’immeuble avant la fin de la troisième année suivant l’imputation remet en cause l’avantage.
- Concentrer les paiements de travaux sur une seule année : au-delà du plafond, l’excédent n’est récupéré que sur les revenus fonciers futurs. Étaler les paiements sur deux exercices peut permettre d’utiliser deux fois le plafond annuel.
- Oublier la location effective : un bien vacant non proposé à la location, ou occupé par un associé, ne permet pas de déduire les charges.
Questions fréquentes
La SCI peut-elle répartir le déficit autrement qu’au prorata des parts ?
Fiscalement, le résultat est réparti selon les droits des associés dans la société. Une répartition différente ne peut résulter que de clauses statutaires conformes aux droits réels de chacun ; une répartition purement fiscale serait contestable.
Que deviennent les déficits reportables en cas de cession des parts ?
Les déficits fonciers reportables appartiennent à l’associé : il peut continuer à les imputer sur ses autres revenus fonciers, sous réserve de respecter la condition de maintien en location pour les déficits déjà imputés sur le revenu global.
Le déficit foncier est-il compatible avec le micro-foncier ?
Non. Un associé de SCI relève du régime réel pour ses revenus fonciers lorsqu’il ne détient pas d’immeuble en direct, et le déficit foncier n’existe qu’au régime réel.
Le calcul du déficit et sa répartition entre associés doivent être exacts et justifiables. Nous préparons la 2072 et les montants à reporter par chaque associé.