SCI et location meublée : risque d’IS, seuil de 10 % et solutions

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Une SCI peut-elle louer en meublé ? Juridiquement oui, mais fiscalement la location meublée est une activité commerciale, et une SCI qui l’exerce de manière habituelle devient passible de l’impôt sur les sociétés, même sans l’avoir choisi. Seule une tolérance de 10 % des recettes permet de rester à l’impôt sur le revenu. Voici les règles, un exemple chiffré et les alternatives à étudier avant de meubler un bien détenu en SCI.

Pourquoi la location meublée fait basculer la SCI à l’IS

La SCI est par nature une société civile : son objet est la gestion d’un patrimoine immobilier, notamment par la location nue, dont les revenus relèvent des revenus fonciers. La location meublée, elle, est fiscalement une activité commerciale relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Or l’article 206-2 du CGI soumet à l’IS les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou à des opérations de nature commerciale. Une SCI qui loue habituellement en meublé devient donc passible de l’IS de plein droit, pour l’ensemble de son résultat, y compris ses loyers de location nue.

Cette règle vaut quelle que soit la forme de la location meublée : bail meublé de résidence principale, location saisonnière, meublé de tourisme, bail mobilité.

La tolérance des 10 %

L’administration admet qu’une société civile reste à l’IR lorsque ses recettes de nature commerciale n’excèdent pas 10 % du montant total de ses recettes hors taxes (BOI-IS-CHAMP-10-50-10-20). Dans ce cas, la part commerciale est imposée selon les règles des BIC au niveau des associés, et le reste selon les règles des revenus fonciers.

Le seuil s’apprécie chaque année. Un dépassement ponctuel suffit à faire basculer la SCI à l’IS pour l’exercice concerné, avec les conséquences d’un changement de régime fiscal.

Exemple

	Cas 1	Cas 2
Loyers de location nue	30 000 €	30 000 €
Loyers d’un studio meublé	3 000 €	4 000 €
Part des recettes commerciales	3 000 / 33 000 = 9,1 %	4 000 / 34 000 = 11,8 %
Conséquence	SCI maintenue à l’IR (tolérance)	SCI passible de l’IS pour l’ensemble de son résultat

Dans le cas 2, une simple différence de 1 000 € de loyers meublés change le régime fiscal de toute la société.

Les conséquences d’un assujettissement à l’IS

• Changement de régime : le passage à l’IS entraîne en principe les conséquences fiscales d’une cessation d’activité (article 202 ter du CGI), notamment pour les bénéfices non encore imposés et, selon les cas, les plus-values latentes.
• Comptabilité commerciale : bilan, amortissements, liasse fiscale 2065.
• Amortissements : l’immeuble (hors terrain) et le mobilier sont amortissables, ce qui réduit fortement le résultat pendant la détention. Voir amortissement d’un immeuble en SCI à l’IS.
• Plus-value professionnelle à la revente, sans abattement pour durée de détention, calculée sur la valeur nette comptable. Voir plus-value de vente d’un bien en SCI.
• Double imposition des sommes distribuées aux associés (dividendes au PFU de 31,4 % en 2026).
• Pas de statut LMNP : le régime du loueur en meublé non professionnel concerne les personnes physiques (et certaines sociétés à l’IR). Une SCI à l’IS n’en bénéficie pas.

Pour mémoire, deux réformes récentes concernent les loueurs en meublé personnes physiques et non les SCI : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value des LMNP (loi de finances pour 2025), et l’application aux revenus de location meublée du taux de prélèvements sociaux relevé à 18,6 % en 2026, alors que les revenus fonciers restent à 17,2 %.

Les alternatives à étudier

Solution	Principe	Points de vigilance
SCI à l’IS assumée	La SCI loue en meublé et est imposée à l’IS, avec amortissement de l’immeuble et du mobilier	Fiscalité de sortie (plus-value, dividendes) ; option irréversible au-delà du délai de renonciation si elle est volontaire
SCI à l’IR qui loue nu à un exploitant	La SCI loue le bien vide (bail commercial ou professionnel) à une société d’exploitation qui le meuble et le sous-loue	Revenus fonciers pour la SCI ; l’exploitant doit avoir une réalité économique ; le bail doit autoriser la sous-location
SARL de famille à l’IR	Société commerciale entre membres d’une même famille, pouvant opter pour l’IR (article 239 bis AA du CGI) ; les associés relèvent du régime de la location meublée	Option réservée aux associés parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS ; formalisme d’une SARL
Détention en direct ou en indivision (LMNP)	Les loueurs personnes physiques relèvent des BIC (micro-BIC ou réel)	Pas d’outil de transmission comme une SCI ; règles de plus-value LMNP modifiées en 2025
Rester sous le seuil de 10 %	Location meublée accessoire au sein d’une SCI de location nue	Suivi annuel indispensable ; risque de basculement en cas de hausse des loyers meublés ou de baisse des loyers nus

Vous envisagez plutôt la location meublée en direct ou en indivision, hors SCI ? MaLMNP, la solution d’Origin Conseil dédiée aux loueurs en meublé, prend en charge la comptabilité et la liasse fiscale LMNP au régime réel. Pour comparer les deux modes de détention, lisez SCI ou LMNP : comment détenir un bien locatif.

Les pièges fréquents

• Meubler « un peu » : quelques meubles suffisent à qualifier une location de meublée lorsque le logement permet d’y vivre (liste réglementaire du mobilier d’un logement meublé). L’administration s’attache à la réalité, pas à la qualification du bail.
• Louer en saisonnier un bien de SCI l’été, en plus d’une location nue : les recettes saisonnières peuvent vite dépasser 10 %.
• Croire que l’option IS est neutre : elle change la fiscalité de la revente et de la transmission. Voir SCI à l’IR ou à l’IS.
• Oublier la CFE et, le cas échéant, la TVA : certaines locations meublées avec services para-hôteliers sont soumises à la TVA, et la location meublée est en principe redevable de la CFE.

Questions fréquentes

Une SCI peut-elle louer un bien meublé à un associé ?

La location meublée reste une activité commerciale, même au profit d’un associé. Si elle dépasse le seuil de 10 %, la SCI devient passible de l’IS.

Que se passe-t-il si l’administration requalifie la SCI ?

Elle peut assujettir rétroactivement la SCI à l’IS sur les exercices non prescrits, avec rappels d’impôt et pénalités. D’où l’intérêt de vérifier la situation avant de signer un bail meublé.

Une SCI à l’IS peut-elle revenir à l’IR si elle arrête le meublé ?

Lorsque l’IS résulte de l’activité commerciale et non d’une option, la SCI peut redevenir imposable à l’IR si elle cesse cette activité, avec les conséquences fiscales d’un changement de régime. Une option volontaire pour l’IS, elle, devient irrévocable passé le délai de renonciation.